【案情簡介】
劉某夫婦二人于2003年購買了烏女士兄長烏某的房產，并且簽訂了購房合同。因是兄妹關系，又因烏某在外地工作，十幾年并未過戶。因二人要其兄過戶，然而其嫂李某堅決不過戶，要么加錢，并稱此房是夫妻共同財產，烏某無權單方處理，買賣無效，要求返還房產，且十幾年不過戶已超訴訟時效，你們要房產沒門！現在該房已價值幾百萬元了，劉某夫婦心如死灰，不知怎么辦。在朋友的介紹下找到了我所律師，我所律師經過對案情的了解整理分析之后，二人采納了律師的意見，并決定委托律師起訴解決。
我所律師接受委托向人民法院起訴。然而被告接了法院電話稱其會到法院領取文書及應訴，后來卻不理法院。法官派人送達文書到其住處，其不開門，也不到法院。法院只好公告，公告到期了，其卻向法院提起了反訴，這招躲貓貓游戲實在令人忍笑不禁！對方委托了成都某著名律師的大律師，此戰不激烈都不行。當然律師講的是“以事實為根據，法律為準繩”，這是我所律師從業十多年來堅守的信條。對方是一個大律師，并未影響我所律師的思路，對本訴提出以下幾個有力的觀點：
（一）烏女士與烏某簽訂的合同真實有效
2003年，被告烏某、李某（系原告之兄嫂）因購買了住房缺錢，欲賣位于成都市X區的住房。原告當時所準備裝修的住房面積較小。于是被告李某找到原告愛人商量將該房賣給原告，原告將面積較小的那一套賣掉。這有證人張某的證詞為證。雙方達成該房以50萬元人民幣的價格成交。二被告約原告簽合同。因此該合同完全是二人被告與原告的真實意思表示，合同的內容合法。雖然該合同上被告李某沒有簽字，但是不能否認其真實的意思表示。其之所以沒有簽字，是因為產權登記在烏某名下，一般老百姓，都認產權證人，這是交易習慣。故該合同真實有效。
（二）被告李某在履行合同中起主要作用
簽訂合同后，原告分兩次向被告夫婦支付約定的房款，具體是被告李某收錢，因合同是以烏某的名義簽訂的，所以由被告烏某出具收條。被告李某收錢后將房屋產權證交給了原告。
從以上看來，在履行合同中，被告李某起主要作用。
（三）被告李某現稱不知情，純屬謊言，且不符合常理
在被告李某將房屋交付給原告后，原告一家一直住在所購房屋中，被告單位的同事、街坊鄰居無所不知，該房的所有費用均由原告承擔。被告李某、烏某也經常到原告家玩耍，逢年過節，與親朋好友一起在原告家聚會，這有二位證人（原、被告的親友）證言為證。況且，被告李某將房屋賣給原告，親友都知道。現在被告李某不顧當時親手收錢和向原告交付房產證、鑰匙進行撒謊，顯然是沒有道理的。同時，被告烏某也證實了被告李某在整個賣房過程中的行為，其不知情的理由，根本不成立。被告李某與烏某于１９８８年結婚，有二十幾年的夫妻關系，且至今仍保持夫妻關系，對處理房產這種重大問題，二人不商量。況且此房屋出賣了十幾年，烏某即使要在夫妻之間隱瞞，也不可能隱瞞得這么久，正所謂瞞得一時，瞞不不了一世。無論從日常經理和生活常識來看李禮群所稱都是不可能的。
（四）房產證沒有過戶，是因為雙方是親屬關系及烏幼卿當時在外地工作
房屋買賣及交付后，因當時烏某在外地工作，雙方又是親屬，都認為沒有什么，等有空再辦產權過戶。烏某回到成都時，有時時間較段，原告提起過戶的事。烏某、李某說都是親戚，房子，你都住了，還有什么問題，到有空了才辦。原告考慮到親屬之間的信任就沒有說什么了。
（五）被告李某稱是將房屋借住給原告，根本是無稽之談
李某、烏某將房屋賣給了原告，李某收取了房款，交付了產權證、房屋鑰匙，這是客觀事實，有合同、收條、證人證言為證。有法官向烏某的詢問筆錄，有公證的視頻及圖片為準。對方大律師稱的稱本律師不能向烏幼卿取證，本律師認為是專業知識不夠的體現，請問哪條法律規定，原告及代理人不能向被告取證？況且，這是公證處的證據保全公證，不是代理人自身取證。
現李某及其代理律師稱該房是借給原告居住的，卻沒有什么證據？《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條第一款：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。”；第二款：“沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的?由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。” 因此李某就應該舉出證據的來證明，房屋是借給原告居住的，不是賣給原告的。現其并沒有向法庭舉出任何證據來證明，因此其主張不成立。
實際上，李某的主張也不符合常理，誰一借住就是十幾年？更為滑稽的是，李某如果是借住給原告，又怎么將房產證原因交給了原告呢？這不符合日常經驗和生活常識。其代理人還辯稱將產權證交給原告是為了原告辦戶口，請問代理人，成都出了借住房屋可以入戶的政策嗎？若確實不懂，可以向公安機關咨詢，不能說無根據的話！
（六）被告李某稱已過了辦理產權的訴訟時效不成立
李某的代理人成都大律師稱根據《城市房地產權屬登記管理辦法》第十七條第一款：“因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人應當自事實發生之日起90日內申請轉移登記。”及《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》的規定過了時效。確實不知該代理人是怎么理解行政規章和司法解釋的：１、《城市房地產權屬登記管理辦法》規定的９０日內辦理產權轉移管理是行政管理行為，而不是時效的計算起止期，且該規定在法律責任處沒有過了９０日不能辦理產權轉移登記的規定；２、《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》整個解釋針對的其他事由的訴訟時效規定，并沒有房產轉移的訴訟時效規定。
訴訟時效是怎么規定的，《民法通則》第一百三十七條：“訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。”，本案中，辦理產權轉移登記是一種行為，該行為并沒有終止，故不存在時效的問題。同時在訴訟前，因雙方是親屬關系，李某、烏某一直同意為原告辦理過戶，訴訟時效的起算期就沒有開始。同時從這方面可以看出，李某參與出售房屋的事實是千真萬確的，不然提出訴訟時效干什么？
（七）對已交易完成的房屋買賣，人民法院應予以保護，以維護社會交易的穩定性
本案中，雙方簽訂的合同對房屋位置、面積、產權證編號進行了明確約定，并對交易價格、付款方式、違約責任、雙方的權利、義務作了明確約定。被告烏某、李某系長達二十多年的夫妻，李某收錢交房產證、鑰匙給原告；烏某簽訂合同、出具收條，均表明二被告在履行合同。事后，長達十多年，二被告均與原告在案涉房屋相聚。本案中，涉案房屋登記的權利人為烏某，基于不動產的公示公信原則，原告完全有理由相信烏某有權利與原告簽訂合同，同時李某也在場，其行為表現出是夫婦共同出售房產。李某稱其不知情，不符合生活常識和日常經驗。現原告保留房產證原件，居住使用十多年，合同已已實際履行，只是沒有過戶，現李某以不知道或不同意為由不足以抗辯已完全履行全部義務的原告，且根據當時交易市場行情，交易價格合理。同時被告烏某所購買的X園交房后，將其戶口從案涉房屋遷至X花園；被告戶口遷走后，原告才將戶口遷至案涉房屋。因此為維護社會的穩定、公允良秩、公正公平及《民法通則》規定的“誠實信用原則”，請求人民法院支持原告的訴訟請求。關于這方面有最高院類似的示范性案例（河北省邯鄲市中級人民法院（２０１３）邯市民一終字第１４２號民事判決書）為例。
【被告反訴】
（一）反訴主體不適格
李某在反訴中，將本訴被告烏某列為被告本身就不符合《民事訴訟法》的規定，因為烏某不可能即使本訴的被告，又是反訴的被告。對此本律師，明確向法官表明觀點。在庭審中，法官反復問其代理律師，該律師無法說明及舉出將烏某列入被告的法律依據，其最后才將烏幼卿變更成反訴第三人。但是本律師認為若烏幼卿是無獨立權利的第三人，倒是符合法律規定。然而本案中，烏某是案涉房屋的登記權利人，是李某之夫，其本人不同意反訴，并同意將房屋過戶給原告。顯然由李某個人提起反訴，主體不適格。
（二）反訴的理由不成立
李某反訴的理由是其不知烏某將房屋出售給烏幼琴，侵犯了夫妻平等處理財產的權利。如本訴部分所述，李某不但不是不知情，而是整個買賣的主導者，體現在收錢、交房產證及鑰匙。交易后，十幾年，沒有任何意見，現在卻稱不知情了并撒謊稱是借住，借住把房產證都交給人家保管十多年？將房產證給烏女士是為了烏幼琴上戶口，簡直是豈有此理，借住可以辦戶口了？因此李某的反訴不成立。
三、法院判決
某區法院判決被告烏某、李某于判決生效之日起十日內協助烏女士將案涉房屋過戶到烏女士名下，并駁回李某的反訴。李某不服上訴至成都市中級法院，該院維持原判。烏女士、劉某終歡顔，幾百萬元的房產還是我們的！
劉某夫婦二人于2003年購買了烏女士兄長烏某的房產，并且簽訂了購房合同。因是兄妹關系，又因烏某在外地工作，十幾年并未過戶。因二人要其兄過戶，然而其嫂李某堅決不過戶，要么加錢，并稱此房是夫妻共同財產，烏某無權單方處理，買賣無效，要求返還房產，且十幾年不過戶已超訴訟時效，你們要房產沒門！現在該房已價值幾百萬元了，劉某夫婦心如死灰，不知怎么辦。在朋友的介紹下找到了我所律師，我所律師經過對案情的了解整理分析之后，二人采納了律師的意見，并決定委托律師起訴解決。
我所律師接受委托向人民法院起訴。然而被告接了法院電話稱其會到法院領取文書及應訴，后來卻不理法院。法官派人送達文書到其住處，其不開門，也不到法院。法院只好公告，公告到期了，其卻向法院提起了反訴，這招躲貓貓游戲實在令人忍笑不禁！對方委托了成都某著名律師的大律師，此戰不激烈都不行。當然律師講的是“以事實為根據，法律為準繩”，這是我所律師從業十多年來堅守的信條。對方是一個大律師，并未影響我所律師的思路，對本訴提出以下幾個有力的觀點：
（一）烏女士與烏某簽訂的合同真實有效
2003年，被告烏某、李某（系原告之兄嫂）因購買了住房缺錢，欲賣位于成都市X區的住房。原告當時所準備裝修的住房面積較小。于是被告李某找到原告愛人商量將該房賣給原告，原告將面積較小的那一套賣掉。這有證人張某的證詞為證。雙方達成該房以50萬元人民幣的價格成交。二被告約原告簽合同。因此該合同完全是二人被告與原告的真實意思表示，合同的內容合法。雖然該合同上被告李某沒有簽字，但是不能否認其真實的意思表示。其之所以沒有簽字，是因為產權登記在烏某名下，一般老百姓，都認產權證人，這是交易習慣。故該合同真實有效。
（二）被告李某在履行合同中起主要作用
簽訂合同后，原告分兩次向被告夫婦支付約定的房款，具體是被告李某收錢，因合同是以烏某的名義簽訂的，所以由被告烏某出具收條。被告李某收錢后將房屋產權證交給了原告。
從以上看來，在履行合同中，被告李某起主要作用。
（三）被告李某現稱不知情，純屬謊言，且不符合常理
在被告李某將房屋交付給原告后，原告一家一直住在所購房屋中，被告單位的同事、街坊鄰居無所不知，該房的所有費用均由原告承擔。被告李某、烏某也經常到原告家玩耍，逢年過節，與親朋好友一起在原告家聚會，這有二位證人（原、被告的親友）證言為證。況且，被告李某將房屋賣給原告，親友都知道。現在被告李某不顧當時親手收錢和向原告交付房產證、鑰匙進行撒謊，顯然是沒有道理的。同時，被告烏某也證實了被告李某在整個賣房過程中的行為，其不知情的理由，根本不成立。被告李某與烏某于１９８８年結婚，有二十幾年的夫妻關系，且至今仍保持夫妻關系，對處理房產這種重大問題，二人不商量。況且此房屋出賣了十幾年，烏某即使要在夫妻之間隱瞞，也不可能隱瞞得這么久，正所謂瞞得一時，瞞不不了一世。無論從日常經理和生活常識來看李禮群所稱都是不可能的。
（四）房產證沒有過戶，是因為雙方是親屬關系及烏幼卿當時在外地工作
房屋買賣及交付后，因當時烏某在外地工作，雙方又是親屬，都認為沒有什么，等有空再辦產權過戶。烏某回到成都時，有時時間較段，原告提起過戶的事。烏某、李某說都是親戚，房子，你都住了，還有什么問題，到有空了才辦。原告考慮到親屬之間的信任就沒有說什么了。
（五）被告李某稱是將房屋借住給原告，根本是無稽之談
李某、烏某將房屋賣給了原告，李某收取了房款，交付了產權證、房屋鑰匙，這是客觀事實，有合同、收條、證人證言為證。有法官向烏某的詢問筆錄，有公證的視頻及圖片為準。對方大律師稱的稱本律師不能向烏幼卿取證，本律師認為是專業知識不夠的體現，請問哪條法律規定，原告及代理人不能向被告取證？況且，這是公證處的證據保全公證，不是代理人自身取證。
現李某及其代理律師稱該房是借給原告居住的，卻沒有什么證據？《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條第一款：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。”；第二款：“沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的?由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。” 因此李某就應該舉出證據的來證明，房屋是借給原告居住的，不是賣給原告的。現其并沒有向法庭舉出任何證據來證明，因此其主張不成立。
實際上，李某的主張也不符合常理，誰一借住就是十幾年？更為滑稽的是，李某如果是借住給原告，又怎么將房產證原因交給了原告呢？這不符合日常經驗和生活常識。其代理人還辯稱將產權證交給原告是為了原告辦戶口，請問代理人，成都出了借住房屋可以入戶的政策嗎？若確實不懂，可以向公安機關咨詢，不能說無根據的話！
（六）被告李某稱已過了辦理產權的訴訟時效不成立
李某的代理人成都大律師稱根據《城市房地產權屬登記管理辦法》第十七條第一款：“因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人應當自事實發生之日起90日內申請轉移登記。”及《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》的規定過了時效。確實不知該代理人是怎么理解行政規章和司法解釋的：１、《城市房地產權屬登記管理辦法》規定的９０日內辦理產權轉移管理是行政管理行為，而不是時效的計算起止期，且該規定在法律責任處沒有過了９０日不能辦理產權轉移登記的規定；２、《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》整個解釋針對的其他事由的訴訟時效規定，并沒有房產轉移的訴訟時效規定。
訴訟時效是怎么規定的，《民法通則》第一百三十七條：“訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。”，本案中，辦理產權轉移登記是一種行為，該行為并沒有終止，故不存在時效的問題。同時在訴訟前，因雙方是親屬關系，李某、烏某一直同意為原告辦理過戶，訴訟時效的起算期就沒有開始。同時從這方面可以看出，李某參與出售房屋的事實是千真萬確的，不然提出訴訟時效干什么？
（七）對已交易完成的房屋買賣，人民法院應予以保護，以維護社會交易的穩定性
本案中，雙方簽訂的合同對房屋位置、面積、產權證編號進行了明確約定，并對交易價格、付款方式、違約責任、雙方的權利、義務作了明確約定。被告烏某、李某系長達二十多年的夫妻，李某收錢交房產證、鑰匙給原告；烏某簽訂合同、出具收條，均表明二被告在履行合同。事后，長達十多年，二被告均與原告在案涉房屋相聚。本案中，涉案房屋登記的權利人為烏某，基于不動產的公示公信原則，原告完全有理由相信烏某有權利與原告簽訂合同，同時李某也在場，其行為表現出是夫婦共同出售房產。李某稱其不知情，不符合生活常識和日常經驗。現原告保留房產證原件，居住使用十多年，合同已已實際履行，只是沒有過戶，現李某以不知道或不同意為由不足以抗辯已完全履行全部義務的原告，且根據當時交易市場行情，交易價格合理。同時被告烏某所購買的X園交房后，將其戶口從案涉房屋遷至X花園；被告戶口遷走后，原告才將戶口遷至案涉房屋。因此為維護社會的穩定、公允良秩、公正公平及《民法通則》規定的“誠實信用原則”，請求人民法院支持原告的訴訟請求。關于這方面有最高院類似的示范性案例（河北省邯鄲市中級人民法院（２０１３）邯市民一終字第１４２號民事判決書）為例。
【被告反訴】
（一）反訴主體不適格
李某在反訴中，將本訴被告烏某列為被告本身就不符合《民事訴訟法》的規定，因為烏某不可能即使本訴的被告，又是反訴的被告。對此本律師，明確向法官表明觀點。在庭審中，法官反復問其代理律師，該律師無法說明及舉出將烏某列入被告的法律依據，其最后才將烏幼卿變更成反訴第三人。但是本律師認為若烏幼卿是無獨立權利的第三人，倒是符合法律規定。然而本案中，烏某是案涉房屋的登記權利人，是李某之夫，其本人不同意反訴，并同意將房屋過戶給原告。顯然由李某個人提起反訴，主體不適格。
（二）反訴的理由不成立
李某反訴的理由是其不知烏某將房屋出售給烏幼琴，侵犯了夫妻平等處理財產的權利。如本訴部分所述，李某不但不是不知情，而是整個買賣的主導者，體現在收錢、交房產證及鑰匙。交易后，十幾年，沒有任何意見，現在卻稱不知情了并撒謊稱是借住，借住把房產證都交給人家保管十多年？將房產證給烏女士是為了烏幼琴上戶口，簡直是豈有此理，借住可以辦戶口了？因此李某的反訴不成立。
三、法院判決
某區法院判決被告烏某、李某于判決生效之日起十日內協助烏女士將案涉房屋過戶到烏女士名下，并駁回李某的反訴。李某不服上訴至成都市中級法院，該院維持原判。烏女士、劉某終歡顔，幾百萬元的房產還是我們的！
川公網安備
